住宅ローンの基礎知識｜変動vs固定、どっちがお得？

マイホーム購入を検討するとき、避けて通れないのが住宅ローンです。

「変動金利と固定金利、どっちがいい？」「いくらまで借りられる？」「審査に通るか不安...」

この記事では、住宅ローンの基礎知識から、金利タイプの選び方、審査のポイントまで詳しく解説します。

住宅ローンとは

住宅ローンは、住宅の購入や建築のために金融機関から借りるお金のことです。

一般的に数千万円という大きな金額を、20〜35年の長期にわたって返済していきます。

住宅ローンの基本的な仕組み

• ✅ 借入金額：物件価格から頭金を引いた金額
• ✅ 金利：借りたお金に対してかかる利息
• ✅ 返済期間：最長35年（金融機関により異なる）
• ✅ 毎月の返済額：元金 + 利息

変動金利 vs 固定金利

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて3種類あります。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
変動金利	半年ごとに金利見直し	当初金利が低い	金利上昇リスク
固定金利期間選択型	一定期間は固定	当初の計画が立てやすい	固定期間終了後のリスク
全期間固定金利	完済まで金利一定	返済額が変わらない	当初金利が高い

変動金利がおすすめな人

• 金利上昇時にも対応できる収入・貯蓄がある
• 繰り上げ返済を積極的に行う予定
• 返済期間が短め（20年以下）

固定金利がおすすめな人

• 返済額の変動を避けたい
• 将来の収入が読みにくい
• 長期間（30年以上）の返済を予定

返済方法の種類

元利均等返済

毎月の返済額（元金+利息）が一定になる方法です。

• ✅ メリット：返済計画が立てやすい
• ❌ デメリット：総返済額がやや多くなる

元金均等返済

毎月の元金返済額が一定で、利息は残高に応じて減少します。

• ✅ メリット：総返済額を抑えられる
• ❌ デメリット：当初の返済額が高い

比較項目	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	一定	徐々に減少
当初の返済額	低め	高め
総返済額	やや多い	少ない
人気度	約9割が選択	約1割

いくら借りられる？

住宅ローンの借入可能額は、年収と返済負担率から計算されます。

返済負担率とは

返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100

一般的に25〜35%以内が審査の目安です。

年収別の借入目安

年収	借入可能額の目安	毎月の返済額目安
400万円	2,800〜3,200万円	8.3〜9.5万円
500万円	3,500〜4,000万円	10.4〜11.9万円
600万円	4,200〜4,800万円	12.5〜14.3万円
700万円	4,900〜5,600万円	14.6〜16.7万円
800万円	5,600〜6,400万円	16.7〜19.0万円

審査のポイント

住宅ローンの審査では、以下の項目がチェックされます。

審査で重視される項目

1. 年収：安定した収入があるか
2. 勤続年数：同じ職場で3年以上が理想
3. 雇用形態：正社員が有利
4. 他の借入：カードローン、車のローンなど
5. 信用情報：過去の返済遅延がないか
6. 年齢：完済時の年齢が80歳未満
7. 健康状態：団体信用生命保険に加入できるか

審査に通りやすくするコツ

• 他の借入を完済しておく
• クレジットカードの支払い遅延をなくす
• 頭金を多めに用意する
• 安定した勤務先・勤続年数を確保する

住宅ローン控除

住宅ローンを組むと、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。

控除の概要（2026年時点）

• 控除期間：最長13年間
• 控除額：年末残高の0.7%
• 上限：新築で最大3,000〜5,000万円（住宅の性能により異なる）

控除を受けるための条件

• 床面積50㎡以上（一定の場合40㎡以上）
• 返済期間10年以上
• 合計所得金額2,000万円以下
• 入居した年の翌年に確定申告

シミュレーションの重要性

住宅ローンは人生で最も大きな買い物の1つ。契約前にしっかりシミュレーションしましょう。

シミュレーションで確認すべきこと

• 毎月の返済額は無理なく払えるか
• 金利が上昇したらどうなるか
• 繰り上げ返済の効果はどのくらいか
• 総返済額はいくらになるか

シミュレーションのポイント

• 変動金利の場合、金利上昇シナリオ（+1〜2%）も試す
• ボーナス返済はなし or 控えめに設定
• 諸費用（手数料、登記費用など）も計算に含める